Avis de Modification du PLU
Chères Bacottes, Chers Bacots,
Notre association Bois le Roi Environnement reprend la parole pour vous informer.
Vous habitez Bois le Roi depuis des années, ou bien vous y êtes arrivés tout récemment, attirés par son cadre exceptionnel entre Seine et forêt, à quelques encablures de Paris.
Vous aimez sa qualité de vie, ses grands arbres, les chants d’oiseaux les matins d’été, la sieste au jardin, les balades à vélo…
Mais, le savez-vous ? Ce cadre de vie si agréable est menacé et il risque de changer du tout au tout, si nous ne réagissons pas.
Êtes-vous informés que la Municipalité et la Communauté d’Agglomération du Pays de Fontainebleau ont décidé une modification du Plan Local d’Urbanisme (PLU), en mandatant pour cela un cabinet parisien fin 2019 ?
Savez-vous qu’en ce moment l’avis des habitants est sollicité via une enquête publique qui sera close le jeudi 4 février ? Et que votre participation est essentielle pour l’avenir de notre commune ?
Une enquête publique n’est pas juste une formalité. L’année dernière par exemple, grâce à la mobilisation d’un grand nombre d’habitants, la municipalité a renoncé à autoriser la publicité lumineuse dans Bois-le-Roi.
Ce projet de modification du PLU est consultable sur les sites internet de la mairie et de la Communauté d’Agglomération du Pays de Fontainebleau.
Son objectif premier est de permettre une densification des constructions et une augmentation du nombre d’habitants de 35% d’ici 10 ans.
Concrètement, qu’est-ce-que les modifications apportées risquent de changer pour vous ?
Nous vous proposons notre évaluation accompagnée de quelques exemples.
Protection des éléments patrimoniaux bâtis et paysagers
De nouveaux éléments à protéger ont été identifiés et intégrés :
- Patrimoine bâti :
- Patrimoine remarquable
- Petit patrimoine
- Maison bourgeoise
- Dépendances
- Villa
- Pavillon en meulière
- Rural
- Patrimoine paysager :
- Mur ou muret à protéger
- Alignement d’arbres à protéger
- Parc ou jardin remarquable
Notre avis :
Une démarche louable mais très incomplète.
Attention, la présentation des « protections » dans la notice de présentation est ambiguë car tout le patrimoine bâti présenté et détaillé n’est en réalité pas protégé. Les maisons bourgeoises, dépendances, villas et pavillons en meulière ne font l’objet d’aucune protection.
Seuls les éléments sur cette carte feront en réalité l’objet d’une protection :
Sur la méthode, l’identification et la classification de ce patrimoine aurait mérité une participation de la population et non résulter de la déambulation dans nos rues de personnes du cabinet maître d’œuvre qui ne connaissent pas notre village et ses propriétés.
Quels sont les critères ?
Bois-le-Roi est riche de maisons d’intérêt. La distinction entre « patrimoine remarquable » et « Villa » est souvent confuse et irrationnelle.
Cette identification a été faite depuis la rue, or le patrimoine Bacot se découvre car il est souvent en retrait à l’abri de murs ou dans un parc.
Exemple au bord de Seine:
- les maisons classées « Villa » au 1 et 2 rue de Chantemerle auraient largement méritées d’être classées comme patrimoine remarquable par comparaison.
- les Maisons du 13 quai de la Ruelle ne sont pas protégées (parcelles 1151 + 1152)
- une dizaine de villas de l’extrémité (Rue de Seine – La Rochette) du quai de la Ruelle ne sont pas concernées ?
- une quarantaine de villas du quai Olivier Métra et de la rue de l’Ile SaintPierre ne sont pas protégées alors que plusieurs d’entres elles présentent un intérêt architectural avéré et emblématique de Bois le Roi ?
Concernant les parcs et jardins:
- Pourquoi une partie du parc de la maison de convalescence Chantemerle en bordure de Seine n’est plus protégée ? Alors qu’il l’était dans le document présenté au public le 31 janvier 2020 ? Alors que les propriétés limitrophes sont incluses dans le projet de protection ?
- Pourquoi protéger un vieux terrain de tennis ou des villas neuves avec peu de jardin ?
- Les parcelles avec le jardin et la Maison du 13 quai de la Ruelle ne sont pas protégées (parcelles 1151 + 1152) alors qu’elles sont encastrées entre deux propriétés incluses dans le projet de protection : la Roselière (angle rue de Chantemerle / quai de la Ruelle) et le Manoir XIXe (13 bis quai de la Ruelle)?
- La parcelle et la Maison (parcelle 5 ?) rue de Seine à gauche en montant encastrée par le terrain du Manoir XIXe et dans sa continuité n’est pas protégée ?
- Pourquoi près d’une trentaine de parcelles situées entre le chemin de fer et le bord de Seine comprises entre la rue de Seine et La Rochette malgré des villas, des parcs et jardins remarquables qui sont dans la continuité de la rue de Seine, du bois de Brolles (déjà protégé en zone espace boisé), du quai et de la forêt ne sont pas protégées ?
- Pourquoi les jardins d’une quarantaine de parcelles et de villas du quai Olivier Métra et de la rue de l’Ile Saint-Pierre qui sont aussi dans la continuité de la Seine et dans le corridor La Rochette / Base de Loisirs / Forêt de Fontainebleau ne sont pas protégées ?
Comme pour le patrimoine architectural, la sélection ne semble pas s’être faite sur la base de critères écologiques mais sur des critères irrationnels, inégalitaires et totalement subjectifs.
Enfin, dans cette modification du PLU, nous ne trouvons:
- Aucune protection des zones boisées communales et notamment l’intégralité de la zone boisée au centre de BLR autour de l’école maternelle, de l’école élémentaire Les Vairons et du centre de Loisirs Le Soleil Bacot ou le parc des Chardonnerets.
- Aucune protection d’une continuité écologique nord-sud du Rond-Point du Pavé de la Cave à la Seine.
- Aucune protection pour limiter l’implantation d’antennes téléphoniques ou autres (exemple 5G) sur le territoire de la Commune ?
Réflexion sur le quartier de la gare
Cette modification du PLU a clairement pour objectif de transformer ou préparer la transformation du quartier de la gare. Le but étant de développer l’offre commerciale, voir des services (exemple crèche) mais aussi de le densifier massivement.
Plusieurs outils sont prévus :
La mise en place de secteurs de protection des services et commerces de proximité
Il est indiqué dans le document de présentation :
« A faire de l’offre de services et de commerces du secteur gare avec l’offre du secteur des places de la Cité et de la République une offre potentiellement concurrentielle à moins de 15 ‘ du centre commercial de Villiers en Bière ! »
Notre avis :
Vouloir proposer une offre concurrentielle du centre commercial de Villiers en Bière dans le quartier de la gare n’a pas de sens.
Le problème de la fréquentation et des parkings de la Gare n’est toujours pas réglé. Aucune solution de parkings décentralisés aux entrées de BLR ou Chartrettes avec système de navettes. On assiste toujours à un rodéo tous les matins et tous les soirs des automobilistes en retard ou pressés de rentrer chez eux sans compter tous les stationnements sauvages dans le village aux abords notamment des écoles…
La mise en place d’un périmètre d‘attente d’un projet d’aménagement global pour encadrer l’évolution de plusieurs parcelles
Notre avis :
Quels ont été les critères pour définir ce périmètre ?
Quel projet global d’urbanisation est prévu ?
Une évolution de l’OAP existante rue des Sesçois
Avant la modification n°3:
La superficie de la zone de constructibilité (en rose) est au maximum de 2818 m² pour les trois parcelles.
Après la modification n°3:
La superficie de la zone de constructibilité (en rose) est au maximum de 3524 m² pour les trois parcelles si le rez-de-chaussée est affecté à un usage de bureaux, de commerces, d’artisanats ou en cas de constructions ou d’installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Notre Avis:
Cette modification témoigne de la volonté d’exploiter au maximum le potentiel de ces trois terrains malgré la présence d’une couverture boisée importante qu’il aurait été préférable de protéger.
A noter dans ce quartier :
- l’absence de stationnement résidentiel,
- l’impossibilité d’effectuer légalement un demi-tour,
- les difficultés de croisement de deux véhicules,
- l’absence de trottoir à l’angle de l’avenue Paul Doumer.
Modifications apportées au règlement PLU
Au-delà d’un toilettage, certaines corrections vont transformer définitivement Bois-le-Roi. Voici une revue par zone :
Zone UA
Ce qui change:
- Article UA. 6 : implantation des constructions par rapport aux voies et emprises
- Suppression des règles pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
- Obligation de construire à l’alignement de l’emprise publique.
- Article UA. 9 : emprise au sol
- L’emprise au sol pourra représenter 75% (au lieu de 50%) de l’unité foncière pour les constructions et installations néce ssaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
- Article UA. 12 : stationnement
- Augmentation de la surface maximale du logement pour laquelle 1 seule place de stationnement est exigée (60 au lieu de 50 m²).
- Dans le secteur de protection et de développe ment de la diversité commerciale Il n’est pas exigé de places de stationnement pour les destinations suivantes commerce, artisanat, industrie, hébergement hôtelier, bureaux ou services publics ou d’intérêt collectif.
Notre Avis:
La création du secteur de protection et de développement de la diversité commerciale oblige à construire en rez de chaussée bureaux, commerces ou équipements collectifs. Les nouvelles règles UA permettent de construire sur une emprise majorée en limitant les contraintes en termes de stationnement. Toutes ces évolutions vont entrainer la construction de bâtiments R+1+ combles en bordure de l’emprise publique avec des logements privés plutôt bas de gamme car privilégiant studio, F2 et F3 60m², ou sociaux.
Exemple: dans toute les zone s UA, sur un terrain de 1000 m² par exemple, cela signifie de pouvoir construire en limite de rue une résidence de 15 à 20 logements de 11 m de hauteur. 1 place de parking par appartement soit 20 au maximum. Si seulement 30% des foyers ont 2 voitures, cela implique d’en prévoir 6 dans la rue.
Zone UB
Ce qui change :
- Article UB. 6 : implantation des constructions par rapport aux voies et emprises
- Suppression des règles pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
- Possibilité d’implanter une piscine dans le retrait de 6m par rapport à l’alignement.
- Article UB. 7 : implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
- Suppression des règles pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (→ possibilité de construire en mitoyenneté)
- Possibilité d’implanter de nouvelles constructions en limite séparative (mitoyenneté), même si la ou les limites sont déjà bâties sur la propriété voisine.
- Article UB. 9 : emprise au sol
- L’emprise au sol pourra représenter 50% (au lieu de 40%) de l’unité foncière pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
- Article UB. 12 : stationnement
- Augmentation de la surface maximale du logement pour laquelle 1 seule place de stationnement est exigée (60 au lieu de 50m²).
Notre avis:
Les évolutions vont dans le sens d’une densification importante de ces zones avec la possibilité de construire en mitoyenneté (y compris avec les constructions existantes). La qualité des maisons de cette zone est aujourd’hui « de se laisser découvrir au travers d’un écrin végétal et de contribuer à un paysage de rue arboré et verdoyant ». La modification aura pour effet de constituer des alignements de bâtiments et de supprimer l’aspect arboré.
La municipalité aura la responsabilité du devenir des terrains inclus dans le périmètre d’attente.
La modification de l’article UB. 12 pour le stationnement va favoriser la création de logements de petites tailles et ne libèrera l’emprise publique des voitures. Comment dans ces conditions envisager la création de pistes cyclables ?
Zone UC
Ce qui change :
- Article UC. 6 : implantation des constructions par rapport aux voies et emprises
- Suppression des règles pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
- Possibilité d’implanter une piscine dans le retrait de 10m par rapport à l’alignement.
- Article UC. 7 : implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
- Suppression des règles pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (→ possibilité de construire en mitoyenneté)
- Article UC. 9 : emprise au sol
- L’emprise au sol pourra représenter 40% (au lieu de 30%) de l’unité foncière pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
- Article UC. 12 : stationnement
- Augmentation de la surface maximale du logement pour laquelle 1 seule place de stationnement est exigée (60 au lieu de 50m²).
Notre avis :
Les évolutions vont dans le sens d’une densification importante de ces zones.
La modification de l’article UC. 12 pour le stationnement va favoriser la création de logements de petites tailles et ne libérera l’emprise publique des voitures. Comment dans ces conditions envisager la création de pistes cyclables ?
Zone UD
Ce qui change :
- Article UD. 6 : implantation des constructions par rapport aux voies et emprises
- Suppression des règles pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
- Possibilité d’implanter une piscine dans le retrait de 10m par rapport à l’alignement.
- Article UD. 7 : implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
- Suppression des règles pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (→ possibilité de construire en mitoyenneté)
- Article UD. 9 : emprise au sol
- L’emprise au sol pourra représenter 20% (au lieu de 30%) de l’unité foncière pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
- Article UD. 12 : stationnement
- Augmentation de la surface maximale du logement pour laquelle 1 seule place de stationnement est exigée (60 au lieu de 50m²).
Notre avis :
Les évolutions vont dans le sens d’une densification importante de ces zones.
La modification de l’article UC. 12 pour le stationnement va favoriser la création de logements de petites tailles et ne libèrera l’emprise publique des voitures. Comment dans ces conditions envisager la création de pistes cyclables ?
Zone UX
Ce qui change :
- Article UX. 10 : hauteur des constructions
- Augmentation de la hauteur maximum (25m au lieu de 12m) des installations nécessairs aux services publics ou d’intérêt collectif
Notre avis :
25m équivaut à un immeuble de 8 étages. Cette augmentation de la hauteur maximum est très significative.
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